新闻
新闻中心 > 行业资讯

金源广场为您转载:人工在涨,地皮在涨,材料在涨,扬州房价还会跌吗?

2020-03-27
作者:

人工在涨,地价也在涨,材料也在涨,房价还会跌吗?房价牵动着大家的心,早买房的现在庆幸,还没买房的现在犹豫,一方面需要居住的改善,另一方面又担心房价高处不胜寒。如何选择确实很难。影响房价的因素有很多,简化来讲主要是两个方面,一个是成本,一个是供需。

1、成本对房价的影响。

房子也是商品,那么也就带有商品的特性,任何一件商品的价格都受到他的成本的影响,当成本上升的时候,也会促使价格上涨,否则就无法覆盖成本,导致利润摊薄,甚至亏损,这种成本可以来自于设备的价格上涨,比如如果生产芯片的刻录机涨价了,那么芯片的价格自然也是要涨的。这种成本也可以是来自于原材料的上涨,比如原油价格上涨了,那么下游的产品的价格也会跟着上涨,直接的就是汽油的价格会上涨。

也有可能是人工带来的成本上涨,人工工资涨了,在人力资本支出方面增加了,自然是增加了成本,而房子也 有自己的成本,这些成本可以分为土地成本,土地是面粉,房子是面包。建筑施工材料,明显的就是钢筋水泥砖等等;另外就是人工费用。这几大成本确实是在上涨的,土地价格不断上涨,地王不断创纪录。人工工资也涨了,钢筋水泥也涨了,这些涨了以后,哪一样要跌回去都不容易。


金源广场


所以,从成本来看,房价要降低并不容易。但是我们知道的,我们的房价是持续上涨的,而很多的房子以前就建设好了,当时的成本并没有那么高,那么为什么房价还是这么高?这个就涉及到一个重置成本,你要现在建设一个同样的房子,花的钱还是会比之前要多的。另一个就涉及到供需关系。

2、供需对房价的影响。

任何一件商品的价格都可以用供需来评价,如果一件建设生产成本很高的商品,由于供过于求,那么价格还是会跌下来,反之,如果一件商品的生产建设成本不高,但是供不应求,价格还是会涨,比如近的口罩,本来这个口罩是再普通不过的产品,供需是平衡的,价格也很低,但是由于疫情导致需求大增,导致供不应求,结果就是价格大涨,你还不一定能买得着。

房子的需求来自于两个方面,第一是居住的需求,第二个是购买的实力,兜里没钱的时候,有居住需求也没用,而城镇化带来了巨大的居住需求,在20年以前的1999年,我们的城镇化率只有30%左右,而到了2019年,城镇化率已经达到了60%,30年的时间增长了30个百分点,而城镇居住的人口也从1999年的3.78亿增加到2019年的8.4亿人,20年时间城镇增加了4.6亿人口。

4.6亿人口需要多大的居住需求?这4.6亿人是从农村过来的,原来在城镇的居住面积为零,按照现在的居住要求,平均每人30平米,那么就需要138亿平米的居住面积,而刚开始的3.78亿城镇人口居住的条件也很差,平均居住面积也很小,筒子楼是那个时候常听的词,现在已经成为历史了,这部分人如果居住面积平均增加15平米,那么也需要增加57亿平米,这两项加起来就是195亿平米。

20年的时间要增加195亿平米的居住面积,这是个天文数字,而这个数字笔者还是保守估计的,而我们的住宅的销售情况如下,过去20年 ,从2000年的1.5亿平米,增长到了2019年的15亿平米。

房地产能够拥有20年的牛市的根本原因是城镇化带来的巨大的居住需求,而持续的经济发展,为这种需求提供了实实在在的购买力。

3、金融、人口、土地对供需的影响。

上一节讲了供需对房价的影响,现在讲金融、人口和土地对供给的影响,恒大首席经济学家任泽平说过一句经典的话:短期看金融、中期看土地、长期看人口;这是对房地产深刻的总结。

其实这三个因素都在通过影响供需来达到影响房价的目的,金融手段包括首付比例、房贷利率高低、购房资格高低,比如降低首付比例,这是什么目的?如果上调首付比例,这个又是什么目的?如果给房贷利率打八折,这是什么目的?如果给房贷利率上浮40%,这个又是什么目的?这么一分析,相信各位读者能有一个清晰的认识了。

金融手段调整快,所以见效快,但是不治本,只能治标,所需需要土地政策的配合,如果大量提供土地,那么房子建设自然就多了,房价会怎么走?想想重庆和长沙这两个城市的土地供应政策。再想想他们的房价水平。想想2016年前后全国土地的供应水平的变化,再想想2015年开始推动的去库存政策。


金源广场为您转载自楼市扬州。

如有侵权,请告知我们,我们将立即删除,谢谢您!




标签

最近浏览:

宝应金源置业集团有限公司

电话:0514-88992806

地址:宝应经济开发区东阳路88号

网址:www.jinyuanjituan.net